Hogyan legyen erősebb a szerződésünk? – A foglaló és a kötbér

A szerződés megerősítése, azaz a foglaló és a kötbér rendszere fontos elemei a különböző üzleti és jogi megállapodásoknak. Ezek a Polgári Törvénykönyvben is szabályozott eszközök segíthetnek a szerződések még erősebbé tételében. Akár papíron (reméljük, hogy nem!), akár elektronikusan (ez sokkal korszerűbb megoldás) zajlanak – egy cég jogi folyamatai mindig nagyon magas fokú biztonságot igényelnek. Cikkünkben megmutatjuk, milyen eszközök állnak ehhez a rendelkezésedre!

Egy szerződés akkor a legjobb, ha védi a szerződő feleket, és kerülőutak, kiskapuk nélkül azt tartalmazza, amit szeretnénk lefektetni. Ez a szerződéskötés egyik legfontosabb alapelve, amellett, hogy a szerződések azért vannak, hogy betartsák, magyarul teljesítsék azokat (a “pacta sunt servanda” elve szerint).

Hogyan tehetünk több biztosítékot egy szerződésbe?

Vannak törvényi lehetőségek, ezekből fogunk ma kettőt megvizsgálni. Megerősíteni már létrejött vagy létrejövő szerződést tudunk törvényesen úgy, hogy önként vállalt többletet adnunk egy szerződés megszegése esetére. Ezt nevezzük önként vállalt többletszankciónak. A szerződés megerősítésének a célja, hogy a felek számára biztosabbá tegyék a teljesítést, vagy a teljesítés elmaradása esetén a jogosult érdekei még inkább védve legyenek. Fontos megemlíteni, hogy a szerződés megerősítését mindkettő esetben írásban kell megtenni.

Mit jelent a foglaló?

A foglalóról a Polgári Törvénykönyv 6:185. § rendelkezik. “A másik félnek fizetett pénzt akkor lehet foglalónak tekinteni, ha annak fizetésére a kötelezettségvállalás megerősítéseként kerül sor, és ez a rendeltetés a szerződésből egyértelműen kitűnik”. (Forrás: Ptk,, Wolters Kluwer)

Foglalót általában ingatlan adásvételi szerződésekben kötnek ki a felek a szerződés megkötésekor, de nincs akadálya annak sem, hogy a szerződés módosításával később rendelkezzenek róla. A foglaló egy pénzösszeg, amelyet a kötelezettségvállalás (nem csak szándék) megerősítéseként adnak át. Akkor fontos és akkor lehet foglalót a szerződésbe foglalni, ha a szerződéskötés és a teljesítés egymástól időben különválnak. Azért is az ingatlan adásvételnél jellemző, mert ezzel tudja a vásárló a komoly vásárlási szándékát jelezni, akkor is, ha esetleg még időre van szüksége a teljesítéshez. A vásárlási folyamat ebben az esetben a nagyobb összegek mozgása miatt jóval lassabb, mint egy bolti vásárlás esetén, hiszen például egy hitelügyintézés több hetet is igénybe vesz. Sajnos van, amikor ez meghiúsul, így a teljesítés is elmarad.
Fontos kiemelni, hogy “ha a szerződést teljesítik, a tartozás a foglaló összegével csökken. Ha a szerződés teljesítése olyan okból hiúsul meg, amelyért egyik fél sem felelős, vagy mindkét fél felelős, a foglaló visszajár.” (PTK 6:185(2)).

Rendben, de mégis, mekkora legyen a foglaló mértéke? A vevő általában a vételár 10%-át adja át az eladónak foglalóként (bár ettől természetesen el lehet térni), és nagyon fontos, hogy ezt a szerződésben egyértelműen kell rögzíteni.

Mit jelent a kötbér?

A kötbérről a Polgári Törvénykönyv 6:186. § rendelkezik. “A kötelezett pénz fizetésére kötelezheti magát arra az esetre, ha olyan okból, amelyért felelős, megszegi a szerződést. Mentesül a kötbérfizetési kötelezettség alól, ha a szerződésszegést kimenti.” (Forrás: Ptk, Wolters Kluwer)

A kötbér egy meghatározott pénzösszeg, mely a kötelezett olyan szerződésszegéséért jár, amelyért ő maga a felelős. Így a a kötbér egyik legfőbb ismérve, hogy csak felróható szerződésszegés esetén jár. A kötbér is megerősíti a felek közti akaratot arra, hogy a szolgáltatást a tervek, azaz a szerződés (felek egybehangzó akarata) szerint teljesítsék. Kötbérfizetési kötelezettséget a kötelezett a szerződésben írásban vállalhat. Kötbért gyakran szoktak kikötni szerződésekben, leggyakrabban vállalkozási szerződéseknél találkozhatunk vele. A kötbér csak akkor jár, ha a szerződésszegésért a kötelezett felelős (például megállapodtak egy ház kivitelezésében, határidőt is szabtak, de nem teljesítette határidőre a kivitelező a házat), de a kötelezett “kimentheti” magát (PTK 6:186). Nincs akadálya annak, hogy a kötbérnél a felek egy összegben állapodjanak meg, vagy minden nem teljesített nap után egy meghatározott összeggel nőjön az összeg, de általában a szolgáltatás meghatározott értékének bizonyos százalékában állapodnak meg. A kötbér alapja mindig igazodik a szolgáltatás értékéhez.

Itt fontos kiemelni, hogy a túlzó foglalót és a kötbért is mérsékelheti a bíróság. A kötbér a foglalóhoz hasonlóan járulékos természetű, vagyis ha a kötelezettség (pl: szerződés) érvénytelen, akkor a szerződést megerősítő elemek is azok. Ez azt jelenti, hogy a kötbér és a foglaló érvénytelen lesz és a bíróság nem vizsgálja az esetet, ha a szerződés alaki vagy anyagi hibában “szenved”.

Mire való tehát a foglaló és a kötbér?

Mindkét esetet érdemes beleírni egy nagyobb értékű szerződésbe, mert későbbi fejfájásoktól menthet meg minket. Összességében tehát a foglaló és a kötbér mechanizmusai elősegítik a biztonságot és a megbízhatóságot az üzleti és jogi tranzakciók során. Segítenek minimalizálni az esetleges kockázatokat és félreértéseket, és előmozdítják a felek közötti tisztességes és hatékony üzletkötéseket.

A legtöbbször talán a kötbérrel találkozhatunk egy jogvita esetén (például ha késedelembe kerül az egyik fél a teljesítéssel), így itt is praktikus pontosan leírni, hogy ki milyen esetben tartozik a másiknak és mivel. Mivel ezeket a megerősítéseket a szerződésen belül írásba kell foglalni, ahogy már említettük, fontos, hogy ne ezen a banánhéjon csússzunk el későbbi vitás esetben.

Így akár az Eszerződés.hu-n keresztül is kiküldhetjük a vállalkozási szerződéseket, melyben már rögzíthetjük például a kötbér eseteit késedelem esetén. Az Eszerződés.hu-n található sablonok alkalmasak lehetnek ilyen szerződések megírására, de figyelni kell mindig arra, hogy bárhonnan is származik egy szerződésalap vagy sablon, ne féljünk szakértőtől, esetleg jogásztól segítséget kérni! Ez arra garancia, hogy biztosabb és biztonságosabb szerződést tudunk aláírni a partnerünkkel. Az Eszerződés.hu-n keresztül kiküldött szerződéseknél a felek megvitathatják, megbeszélhetik a szerződés komment szekciójában a szerződés ilyen problémásabb részeit, így nem kell küldözgetni egymásnak a verziókat, hanem egy felületet tudjátok partnereiddel együtt kezelni a teljes szerződési folyamatot.

Még nem használtál digitális szerződéskötésre alkalmas rendszert?

KIPRÓBÁLOM INGYEN

Többet szeretnél tudni egy olcsóbb és biztonságosabb megoldásról?

Ismerd meg az Eszerződés.hu-! És az elektornikus számlázás után válts elektronikus szerződéskötésre is!

A cikk szerzője: dr. Cserepka Balázs

Balázs 2018-ban egy kartotéklabirintusból érkezett az Eszerződés.hu csapatába, ahol alkalma adódott átélni a papíralapú ügyintézés minden kellemetlen vetületét és egy életre meggyűlölni a nyomtató hangját. Nem meglepő, hogy úgy döntött, inkább örökre megváltoztatja a szerződéskötési folyamatokat, mint hogy még egyszer négy példányban kelljen iktatnia valamit. Balázs megingathatatlan precizitást és stabil jogi hátteret hozott magával a csapatba, amelyben a jogi folyamatok digitális transzformációját segíti elő. Jelenleg a jogi részleget irányítja, melyben szinte a kezdetektől a jogi megfelelésért és biztonságért felel. Pillanatok alatt átlátja szervezetek teljes szerződéskötési folyamatait, majd lelkesen optimalizálja azokat. Jogászként a szaktudásával elhivatottan nyújt támogatást ügyfeleink számára.

Balázs összes cikke